MIPIM 2026, FIABCI sotto i riflettori

Cannes, 9-13 marzo 2026. Quest’anno, in occasione della sua 36ª edizione, Cannes ha vibrato al ritmo del MIPIM, il punto d’incontro mondiale dei professionisti del settore immobiliare. Ma per la delegazione svizzera, un'immagine ha attirato immediatamente l'attenzione al loro arrivo sulla Croisette: un enorme cartellone pubblicitario sulla facciata del Palais des Festivals rendeva la FIABCI semplicemente imprescindibile e confermava brillantemente la presenza e l'influenza della Federazione internazionale sulla scena immobiliare mondiale. Il momento clou è stato l'inaugurazione del suo nuovo padiglione da parte di FIABCI International al terzo piano del Palais des Festivals. Una magnifica opportunità per dare il benvenuto alla comunità immobiliare globale e condividere le migliori pratiche tra membri e visitatori.

La delegazione di FIABCI SUISSE è al centro dell'azione

Quest'anno FIABCI SUISSE è stata rappresentata dai membri del proprio comitato e da partner di lunga data. Il suo presidente, Vitali Bekker, si è recato a Cannes, accompagnato da diversi membri del comitato, tra cui Daniel Soller e Flavio Lauener (candidato), nonché dai nostri partner Roman H. Bolliger (Swiss Circle AG), Lars Sommerer (Swiss Proptech) e Mathias Rinka (redazione Domblick), solo per citarne alcuni.

Tra i momenti salienti vi è stata la conferenza di lunedì 9 marzo, nell’ambito del workshop «Housing Reboot», dedicato a soluzioni concrete per la crisi abitativa globale e organizzato nell’ambito di «Housing Matters!». Questo formato, che riunisce sviluppatori, urbanisti, investitori e decisori pubblici in tavole rotonde interattive, ha registrato quest'anno un aumento del numero di visitatori di oltre il 50% rispetto all'edizione del 2025 – un segno che il tema dell'edilizia abitativa è definitivamente diventato la principale preoccupazione del settore.

Le discussioni si sono concentrate su questioni strutturali: la necessità di integrare gli sviluppi economici, demografici e sociali in un approccio multidisciplinare e multifunzionale; le normative e altri ostacoli amministrativi agli investimenti influenzano la redditività dell’edilizia residenziale; la complessità normativa, i vincoli di sostenibilità e la rigidità dei finanziamenti bancari o i problemi di solvibilità delle giovani famiglie; l'utilizzo di nuove forme di finanziamento; l'interesse per progetti a uso misto che combinano edifici residenziali gestiti e legami sociali intergenerazionali; e infine la priorità data all'edilizia residenziale a prezzi accessibili (alloggi sociali), un tema che, secondo i partecipanti, ha strutturato in modo determinante le tavole rotonde dell'evento.

Da questi dibattiti sono emersi tre messaggi fondamentali. Il primo è chiaro: senza investitori privati non ci sarà alcun aumento dell’offerta. È quindi indispensabile aumentare massicciamente l'offerta di alloggi in affitto, adattarla alle nuove esigenze e sbloccare gli investimenti di privati e istituzioni, grazie a uno status fiscale specifico per gli alloggi in affitto a breve termine – nuovi e vecchi. Il secondo messaggio invita a togliere i freni per rimettere in moto il sistema: accelerare la costruzione di nuovi alloggi, promuovere semplificazioni normative e sviluppare l'edilizia. Infine, il terzo messaggio invoca un migliore utilizzo delle capacità esistenti, diversificando le forme abitative per rispondere meglio agli stili di vita: la mobilità abitativa viene resa più flessibile, il patrimonio immobiliare viene adattato alle esigenze della popolazione e ai cambiamenti demografici, viene promossa la reversibilità degli usi e viene incoraggiata la conversione degli uffici in alloggi.

Al nostro ritorno da Cannes, vorremmo condividere le nostre prime impressioni sull'atmosfera generale che si respirava quest'anno al MIPIM.

Un cauto ottimismo in un contesto carico di tensioni

Il sentimento generale tra gli esperti è di moderato ottimismo. Sullo sfondo di persistenti tensioni geopolitiche, gli investitori immobiliari affrontano il periodo attuale con un approccio ragionevole e disciplinato, ben lontano dall’entusiasmo cieco. Data la volatilità del mercato, è necessaria cautela: mentre i flussi di capitale verso il settore immobiliare europeo si stanno indubbiamente rafforzando e la liquidità è disponibile, gli investitori attendono maggiore visibilità, in particolare sugli sviluppi geopolitici a breve termine, prima di impegnarsi. Anche la concorrenza tra gli operatori si è notevolmente intensificata, sebbene le strategie di investimento in questo settore non siano state abbandonate.

Per quanto riguarda gli orientamenti, si osserva che il segmento residenziale rimane una classe di investimento privilegiata: gli investitori cercano soprattutto un reddito stabile e ricorrente nel lungo periodo. Nonostante gli ostacoli amministrativi, il settore immobiliare residenziale continua ad andare bene grazie alla domanda costante e agli effetti demografici positivi. In Europa, i rendimenti degli immobili residenziali hanno superato del 7,8% la loro media a lungo termine. In Svizzera, a seconda della posizione e del tipo di immobile, questo rendimento oscilla tra il 2,0% e il 4,5%. La media nazionale svizzera si attesta intorno al 2,9% (primo trimestre 2026) e a livello mondiale la forbice è ampia a seconda della località, poiché il mercato svizzero è molto eterogeneo: si registra il 2% nei quartieri più importanti di Zurigo e Ginevra e fino al 5% nel Giura o nella periferia del Vallese. Per il rendimento netto, occorre considerare una riduzione di 1,5-2 punti per le spese di contabilità, gestione, manutenzione e tasse.

La differenza tra i rendimenti degli immobili residenziali e quelli degli immobili ad uso ufficio in Svizzera è notevole e riflette la divergenza fondamentale tra questi due mercati. Gli immobili ad uso ufficio generano rendimenti complessivi più elevati (fino al 5,2% nel 2025), inclusi i ricavi da locazione e le plusvalenze. Se si confrontano i rendimenti lordi degli immobili residenziali (in media dal 2,5 al 3,5%) con i rendimenti complessivi degli uffici (dal 4 al 5%), la differenza è di circa 1,5-2 punti percentuali. Questa differenza compensa il rischio più elevato e la minore liquidità del segmento degli uffici, in particolare per quanto riguarda gli immobili obsoleti o in posizione sfavorevole. Questo divario si sta ampliando e la polarizzazione tra gli immobili di punta (uffici moderni e ben posizionati) e il resto del patrimonio, sottoposto a pressioni per la riconversione, è in aumento.

Il settore alberghiero e della ristorazione, le infrastrutture e i centri dati completano il quadro delle classi di investimento preferite.

Selettività, diversificazione, creazione di valore aggiunto

Selettività, diversificazione e creazione di valore sono i principi guida: la gestione attiva del patrimonio e la trasformazione hanno la precedenza sulla propensione al rischio a breve termine. L’intelligenza artificiale si sta affermando come strumento strategico a sé stante per ottimizzare la gestione e accelerare la creazione di valore. In conclusione, è chiaro che in un mercato in profonda trasformazione, disciplina, resilienza e innovazione sono le chiavi per trasformare la volatilità in opportunità sostenibili.

Secondo la dichiarazione ufficiale del MIPIM

I dati relativi al MIPIM 2026, pubblicati il 13 marzo da RX France, confermano la portata dell’evento. Ventimila delegati provenienti da 90 paesi si sono riuniti in occasione di questa 36ª edizione, di cui quasi un terzo erano investitori internazionali: un rapporto che evidenzia sia l’importanza dell’evento in termini di transazioni sia il suo ruolo di barometro dell’economia mondiale.

L'evento si è aperto con un discorso introduttivo del Prof. Philippe Aghion, Premio Nobel per l'Economia 2025, il cui intervento ha incentrato il dibattito sull'accelerazione dell'intelligenza artificiale e sulla necessità di una gestione responsabile al servizio dello sviluppo urbano sostenibile.

Tra le novità degne di nota figurano il RE-Family Summit, il primo forum privato dedicato ai family office istituzionali provenienti da Francia, Germania, Italia, Monaco e Regno Unito, nonché il Data Centre Summit, lanciato quest’anno per la prima volta e andato esaurito fin dall’inizio – il che riflette il crescente interesse degli investitori per questa classe di attività in forte espansione.

A livello diplomatico, la presenza di Vincent Jeanbrun, ministro francese delle Politiche urbane e dell’edilizia abitativa, insieme ad altri cinque ministri europei e africani e ai sindaci di Copenaghen, Lisbona, Madrid, Reykjavík, Riga, Roma e Stoccolma, ha confermato la dimensione politica sempre più affermata del MIPIM. La Francia ha rappresentato il 24% dei partecipanti, risultando la prima comunità nazionale presente all’evento.

I MIPIM Awards hanno premiato dieci progetti eccezionali in undici categorie. Parigi e Copenaghen hanno ottenuto il maggior numero di riconoscimenti, mentre il Sydney Fish Market ha ricevuto il premio speciale della giuria. Nicolas Boffi, direttore del MIPIM, ha sintetizzato lo spirito della settimana: il mercato immobiliare ha dimostrato la sua resilienza e il suo ottimismo di fronte alle incertezze geopolitiche, e il messaggio unanime dei delegati è stata l'urgenza di agire.

L'Horizon Léman Association, Swiss Circle AG, Swiss Proptech, Constructives e FIABCI hanno riunito i principali attori del settore immobiliare svizzero

La delegazione svizzera al MIPIM 2026 ha riunito complessivamente circa 400 rappresentanti, confermando così una presenza pari a circa il 10% rispetto al 2025. L'organizzazione si è articolata attorno alla partnership strategica tra Horizon Léman (da oltre 12 anni al MIPIM) e Swiss Circle AG (da oltre 30 anni al MIPIM) all'interno del padiglione svizzero (hub comune R7. G35).

Swiss PropTech e il tema delle nuove tecnologie immobiliari sono stati ampiamente rappresentati dai suoi membri e partner presenti in questo hub comune.

Questa partnership mira a fornire una piattaforma di rete unificata che copra l'intera Svizzera e, grazie alla collaborazione del CCIFS (rappresentante del Padiglione svizzero), offra un'infrastruttura ottimizzata per partner e partecipanti.

Questa comunità ha riunito attori chiave quali: Swiss Life Asset Managers, Drees & Sommer Svizzera, MLL Legal, EY, KPMG, NKF, JLL, CBRE e molti altri, manager, architetti, ingegneri, esperti e sviluppatori, banche cantonali, fondi istituzionali e rappresentanti dello Stato di Ginevra. Le discussioni si sono concentrate sull'edilizia residenziale e sui concetti ibridi, sulla trasformazione sostenibile delle aree dismesse, sulle classi di investimento emergenti (scienze della vita, centri di calcolo) e sull'integrazione delle tecnologie nel ciclo di vita degli edifici. Una delegazione dinamica che illustra la resilienza e la capacità di innovazione del mercato immobiliare svizzero.

L'Associazione Constructives, guidata da Sidonie Morvan, anch'essa membro di FIABCI-SUISSE, è la rete ginevrina delle donne che operano nel settore immobiliare. Come ogni anno, ha organizzato la sua tradizionale colazione-dibattito. L'evento, intitolato «La produzione di alloggi a Ginevra fino al 2025», ha riunito importanti rappresentanti dello sviluppo urbano ginevrino per discutere delle sfide future nell'edilizia residenziale.

Data la necessità di aumentare il parco immobiliare di Ginevra nei prossimi trent'anni da 47.000 a 70.000 unità (ovvero fino a 6,7 milioni di m²), la collaborazione tra settore pubblico e privato è stata più importante che mai. Secondo OCSTAT, entro il 2050 il Cantone potrebbe accogliere tra i 45.000 e i 100.000 nuovi abitanti: una pressione demografica che richiede risposte all’altezza delle sfide. Per affrontare questa sfida, gli stakeholder di Ginevra si concentrano su progetti su larga scala come il PAV (9 nuovi quartieri, 30 torri, 12.000 unità abitative) e dimostrano che visione, innovazione e azione collettiva sono al centro della strategia per plasmare la Ginevra di domani.

Il MIPIM 2026 avrà confermato due tendenze fondamentali: la necessità di un rafforzamento del settore edile in Svizzera come attore strutturale nel mercato immobiliare e l'affermazione di tematiche quali l'edilizia residenziale a prezzi accessibili, i centri di calcolo e l'intelligenza artificiale, che ridefiniranno le priorità di investimento per i prossimi anni.

Ci vediamo a Cannes dal 15 al 19 marzo 2027 in occasione della 37ª edizione del MIPIM.

Articolo scritto da Vitali Bekker, 18 marzo 2026